Процедура заключения договора долевого участия в строительстве регламентирована Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Что же представляет собой договор долевого участия в строительстве?
В соответствии с вышеуказанным законом по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить, например, многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Договор долевого участия подлежит государственной регистрации, запись о государственной регистрации договора вносится в Единый государственный реестр недвижимости.
Права участников долевого строительства на сегодняшний день хорошо защищены вышеуказанным федеральным законом. Однако, при заключении договора долевого участия стоит обратить внимание на следующее.
В договоре должны быть прописаны все существенные условия:
- должен быть четко определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства (вид, назначение, количество этажей, общая площадь многоквартирного дома, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости, назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), этаж, на котором расположен такой объект долевого строительства, его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией);
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.
По новым правилам застройщики не вправе напрямую привлекать средства дольщиков, деньги «замораживаются» на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт средств застройщика либо за счет кредитных средств. Данная мера направлена на решение проблемы обманутых дольщиков (если стройка так и не будет завершена, покупателям вернут деньги).
Застройщик несет ответственность за недостатки объекта долевого строительства.
Федеральным законом для новостроек предусмотрен гарантийный срок. Со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в течении 5 лет действует гарантийный срок для устранения строительных недостатков.
При заключении договора долевого участия в строительстве желательно проверить надежность застройщика.
У застройщика должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).
Информация о застройщике и объекте строительства имеет открытый характер и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией.
Светлана Пальчикова,
начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Тамбовской области
