Тамбовский рынок жилья окончательно расслоился: элитные квартиры дорожают, массовый сектор дешевеет

12 июля 2017, 10:24
0
800

Тенденции, наметившиеся на тамбовском рынке жилья примерно год назад, сейчас продолжают укрепляться. Он чётко разделился на два сегмента, которые ведут себя совершенно по-разному.

МЕДЛЕННОЕ, НО ВЕРНОЕ ПАДЕНИЕ

Если говорить об этой сфере в целом, Тамбовстат уже два года фиксирует снижение цен и на первичном, и на вторичном рынке жилья.

Последний раз рост фиксировался в 2014 году, когда индекс составлял 109,6 и 111,6 процента соответственно. Однако уже в 2015 цифры были совсем другими — 99,3 и 97,1. В минувшем году удешевления жилья продолжилось, показатели равнялись 98 и 95,8. Иначе говоря, стоимость новых квартир упала на 2 процента, а «бэушных» - на 4,2.

По словам руководителя Тамбовстата Владимира Рукина, в первом квартале в нашем регионе зафиксированы следующие средние цены — 34,3 тыс рублей за квадратный метр на первичном рынке и 37,2 тыс - на вторичном. При этом стоимость «квадрата» в «бэушных» квартиры низкого качества составляет 31,95, среднего - 36, а улучшенного — 39,96 тыс рублей.

Цены на жильё у нас незначительно отличаются от зафиксированных в Курской и Липецкой областях, но при этом они значительно ниже, чем в Белгородской и Воронежской.

ВКЛАДЫВАТЬСЯ В ЖИЛЬЁ УЖЕ НЕ ВЫГОДНО

Как считает руководитель одной из риелтерских компаний Вадим Тесёлкин, недвижимость сейчас практически потеряла инвестиционную привлекательность. Проще говоря, сейчас почти никто не рассматривает её как сферу для выгодного вложения своих денег. Все понимают: в обозримом будущем она дорожать не будет.

Желающих продать жильё сейчас намного больше, нежели хотящих его купить.

БЕДНЫЕ ПРОДОЛЖАЮТ БЕДНЕТЬ

Если людей, могущих купить жильё, в регионе мало, то должны падать и цены. В неэлитарных районах города так и происходит.

Наиболее интенсивное строительство развёрнуто на севере города. Там цены в домах, построенных при участии дольщиков, за последние полгода ощутимо снизились. Тогда средняя цена квадратного метра колебались в пределах 34-35 тысяч рублей. Сейчас она равна примерно 32 тысячам, хотя можно купить и за 29.

На вторичном рынке стоимость метра упала ещё сильнее. Сейчас она в среднем составляет 34 тысячи рублей. Такова ситуация не только на севере, но и на западе города, а также в районе Пехотки.

Почему обеспеченные люди неохотно покупают квартиры в этих районах? Главная причина невысокой популярности последних — слаборазвитая инфраструктура. Например, остро не хватает парковок и низка пропускная способность дорожной сети: утром трудно выехать, а вечером вернуться назад.

ОАЗИСЫ РАСТУЩИХ ЦЕН

Однако рынок жилья переживает кризис не во всех сегментах. На первичном рынке в элитарных районах юга и центра Тамбова цена квадратного метра растёт. Полгода назад она в среднем равнялась 65 тысячам рублей за метр, сейчас же поднялась до 67 тысяч. И это не предел! Возле стадиона «Динамо» стоимость «квадрата» может достигать 72-74 тысяч, а на Набережной возле памятника Тамбовскому мужику доходит и до 85 тысяч.

Причину этого явления понять несложно. Состоятельные жители Тамбова на юге и в историческом центре Тамбова, однако там осталось мало земли под застройку. Кроме того, там каждый год защитники города выявляют новые памятники истории и культуры.

- Их количество уже превысило все разумные пределы. В каком-нибудь полуразвалившемся на неделю останавливался какой-нибудь комиссар, и всё – это объект культурного наследия. Его мало, что тронуть нельзя, так вокруг него ещё установлена охранная зона! - считает Вадим Тесёлкин. О строительстве многоэтажных домов в данном сегменте, даже речи не идёт.

К тому же, в историческом центре города имеются большие проблемы с инженерной инфраструктурой, которая предельно обветшала. Архитектура области пытается навести порядок и создать условия для нормального развития города. Принимается новый генеральный план, новые правила землепользования и застройки.

В Ленинском районе возводятся всего четыре многоэтажки. Обеспеченных людей, готовых купить там квартиры, у нас немало. Отсюда и высокие цены, но начальном этапе строительства, например, в доме по улице Подбельского, есть хорошие, приемлемые варианты цен.

Дачи тоже сейчас падают в цене… и тоже далеко не везде. На юге Тамбова за Тезековым мостом с каждым годом они становятся всё дороже. Причина подорожания, скорее всего, заключается в том, что эти дачные массивы расположены в черте города, причём в элитарной южной части. Кроме того, в парке «Дружба» построили лыжный стадион, куда люди приезжают отдыхать и зимой, и летом — и хотят иметь поблизости летний домик.

Однако всё это — лишь небольшие островки благополучия на фоне медленно падающего рынка.

 РЫНОК АРЕНДЫ — TERRA INCOGNITA

По рынку сдачи и съёма жилья мне не удалось найти подробную информацию ни у риелторов, ни в Тамбовстате, поэтому судить об этом сфере можно лишь на основании анализа объявлений об аренде квартир. В центре и на юге Тамбова цены на просторные двух- и трёхкомнатные квартиры могут достигать 25 тысяч рублей. В то же время на севере города маленькую однокомнатную «хрущевку» или «брежневку» можно снять за 8-10 тысяч, а порой и дешевле. Мне, например, попадались объявления о сдаче всего за 6 тысяч рублей хибарки площадью 22 «квадрата», расположенной недалеко от железнодорожного вокзала. За коммунальные услуги во всех этих случаях приходится платить дополнительно.

Впрочем, рынок этот очень прихотлив. Цена аренды зависит не только от степени элитарности района, но и качества отделки квартиры, а также близости остановки общественного транспорта, магазинов и даже учебных заведений. Например, рядом с университетами квартиры заметно дороже: студенты предпочитают селиться недалеко от места учёбы, чтобы не тратить время и деньги на проезд в автобусах или троллейбусах.

НЕ ГОНЯЙСЯ, ПОКУПАТЕЛЬ, ЗА ДЕШЕВИЗНОЙ!

Большинство жителей Тамбова в последнее при покупке квартиры стараются сэкономить на риэлтерских услугах. Поступать так имеет смысл лишь в том случае, если у покупателя есть стопроцентная уверенность в добросовестности продавца. Например, не сильно рискует человек, взявший в банке ипотечный кредит на покупку нового жилья у надёжной строительной фирмы.

- В таких случаях можно за человека лишь порадоваться. Хорошо, когда все бумаги в порядке… Однако чаще приходится приобретать жильё у продавца, полной уверенности в добросовестности которого нет. В таком случае самым рациональным шагом будет обращение к риелтору, у которого налажены связи и который может быстро выяснить, всё ли чисто с документами, - говорит Вадим Тесёлкин.

До 2014-2015 годов многие тамбовчане предпочитали покупать квартиры с «голыми стенами», а затем проводить там ремонт по своему вкусу. Сейчас же растёт популярность соцотделки, так как она стала довольно качественной. Любопытно, что почти аналогичных «бэушных» квартир может в одном и том же районе города отличаться довольно сильно. Особенно это заметно в Мичуринске, где мне попадались объявление о продаже двух- и трёхкомнатных квартир в центре города за 1,3-1,7 миллиона рублей и в то же время за некоторые расположенные неподалёку квартиры аналогичной площади и «возраста» просят в полтора раза дороже. Может быть, причина в недостаточном знании продавцами особенностей рынка и отсюда их завышенного аппетита?

Во всяком случае, подобные явления встречаются и в Тамбове. Например, сильно переоценивают своё жильё владельцы «сталинок».

- Многие из них всё ещё думают, будто живут в хоромах, вот и просят порой шесть миллионов за квартиру стоимостью не выше трёх миллионов рублей, - утверждает Вадим Тесёлкин.

Как же узнать стоимость жилья и понять, не переплатили ли вы в случае покупки или не продешевили ли в случае продажи? Если разговор идёт о новостройках, то цену там устанавливает строитель. Сложнее сориентироваться на вторичном рынке. Здесь большинство людей не имеют возможности провести нормальный анализ, отсюда и ошибки.

Покупая или продавая квартиру, не стоит назначать цену самостоятельно или обращаться к сомнительным фирмам. Лучше всего осведомиться о стоимости квадратного метра у проверенной риелтерской компании — из числа тех, которые давно работают на рынке и дорожат своей репутацией.

Андрей ХВОРОСТОВ.

Комментарии — 0

Тамбовская жизнь в cоцсетях