Обзор тамбовского рынка недвижимости: цены бьют рекорды

13 января 2017, 12:37
0
903

Давно известный закон жизни: во время кризисов бедные беднеют, а богатые богатеют. Нынешние экономические неурядицы не стали исключением из этого правила, свидетельство чему – рынок жилья. В элитарных районах областного центра цена квадратного метра растёт, тогда как в целом по городу — снижается.

ЮГ ШАГАЕТ НЕ В НОГУ

- В начале года настроение у нас было бодрое, — говорит известный предприниматель, в недавнем прошлом президент Тамбовской гильдии риелторов Вадим Тесёлкин. - Однако затем наметилось удешевление как жилой, так и коммерческой недвижимости, но одновременно с этим был установлен и новый рекорд цен.

На юге Тамбова цена квадратного метра доходит до 65 тысяч рублей, а иногда и поднимается выше. К примеру, в доме, который строится в районе стадиона Динамо, цена «квадрата» установилась в пределах 70-72, а в многоэтажке на Набережной возле памятника Тамбовскому мужику, доходит и до 85 тысяч.

Прежде такие цены на жильё в Тамбове не фиксировались. Причина дороговизны в том, что в Ленинском районе почти не осталось земли под застройку, возводятся всего четыре многоэтажки. При этом обеспеченных людей, которые хотят там жить, у нас хватает.

В тех же районах, где квартиры покупают люди небогатые или со средним достатком, картина совершенно иная.

Большая же часть объёма строительства сейчас ведётся в северной части города. Цены в домах, построенных при участии дольщиков, там установились на уровне 34-35-37-38, но иногда падение на некоторых стройках доходило до 29-30 тысяч рублей за квадратный метр.

На вторичном рынке стоимость метра выше – в среднем 40 тысяч рублей. Однако, в этом секторе объём сделок сравнительно невелик.

На западе города и в районе Пехотки положение дел аналогичное.

СОЦОТДЕЛКА ВХОДИТ В МОДУ

Любопытно, что в последнее время стала расти популярность квартир с соцотделкой. Например, на западе Тамбова компания «Элвис-М» продаёт новые квартиры с соцотделкой по 42 тысячи рублей, и их охотно покупают.

В минувшем, а тем более, в предшествующие годы свободных денег у жителей города было заметно больше. Подавляющее большинство их предпочитало покупать «голые стены» и отделывать жильё по своему вкусу. Сейчас же тамбовчанам не до жиру. Кроме того, в последнее время соцотделка стала весьма качественной, вот многие люди и не хотят тратить силы и деньги на ремонт.

Кроме того, соцотделка даёт возможность сдавать квартиру в экономичном режиме, быстро, сразу после получения соответствующих документов на право собственности.

СЕВЕРНЫЙ «МЕШОК»

В том, что город «уходит на север», риелторы видят большую проблему. Там образовался транспортный «мешок»: трудно утром выехать в центр города, а вечером въехать. Кроме того, остро не хватает парковок. Нормативы, в которых прописывается число парковочных мест на многоквартирных дом, давно устарели: количество автомобилей у людей росло в последние годы очень быстро, и сейчас почти у каждой семьи есть машина, а часто и две.

Именно поэтому Вадим Тесёлкин всей душой поддерживает новый градостроительный план, который направлен на гармоничную застройку города. Он предполагает одновременно с возведением домов создание коммунальной инфраструктуры, строительство школ и детских садов, дорог и парковок.

- В нашем городе я бы желал видеть другое территориальное зонирование, чем сейчас. Рынок недвижимости нужно сбалансировать по районам, - считает Вадим Тесёлкин.

В цене стали падать также гаражи и дачи, особенно дорогие. Впрочем, тут многое зависит от места. Пригородный лес и сейчас в цене.

Подешевели и земельные участки – как предназначенные под жилищное строительство, так и коммерческого назначения. Падают цены и на коммерческую недвижимость. В северной части города они достигали на некоторых крупных (больше 1000 квадратных метров) объектах уже 17-20 тысяч рублей за метр.

Причина здесь в том, что бизнес у нас переживает не лучшие времена: прибыли падают. При нынешних процентных ставках положить деньги в банк и снимать проценты часто удобнее и выгоднее, чем сдавать площади арендаторам.

- Раньше люди твёрдо знали, что цены будут только расти, поэтому покупали коммерческую недвижимость, особенно не задумываясь и не проводя серьёзных расчётов. Сейчас же у нас начал доминировать доходный метод оценки. Прежде чем купить метры, люди думают, для чего им нужна эта площадь и какую прибыль они получат, - констатирует Вадим Тесёлкин.

СПАСИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕКА

Однако, несмотря на падение цен, объёмы строительства не уменьшаются. Заместитель начальника областного управления строительства и инвестиций Павел Харитонов поделился с нами такими цифрами. За 11 месяцев нынешнего года было построено 608,2 тысяч квадратных метров жилья (как многоэтажек, так и особняков). Это составляет 101,3 процента по отношению к соответствующему периоду 2015 года. Иначе говоря, мы видим не только отсутствие спада, но и даже маленький процент роста. Правда, нужно заметить, что органы статистики ведут мониторинг цен только по Мичуринску и Тамбову.

Не предполагается никакого снижения объёмов и в наступающем году.

По словам заместителя начальника отдела строительной политики и внедрения новых технологий управления строительства и инвестиций области Марины Монастырёвой, на первичном рынке жилья сейчас ждут покупателей порядка 3400 квартир в многоэтажках. Из них около трёх тысяч приходится на Тамбов.

Почему же при падении цен и немалом количестве нераспроданных квартир темпы жилищного строительства не только не снизились, но и даже немного вросли. Причина - в оживлении ипотеки, которое вызвали снижение банковских ставок и государственное стимулирование.

В позапрошлом году было выдано 6200 ипотечных кредитов, а в 2015 — всего лишь чуть более четырёх тысяч. В году же нынешнем объём ипотечного кредитования подрос: по итогам года прогнозируется выдача порядка пяти тысяч кредитов.

- Низкий поклон российскому государству за поддержку ипотеки: сертификаты для военных, материнский капитал… Однако этого мало. Строителям не хватает дешёвых длинных кредитов. Если изменится экономическая политика нашей страны, то они появятся, то рынок сильно оживится. Чтобы это предсказать, не надо быть ни астрологом, ни экстрасенсом, - говорит Вадим Тесёлкин.

Поскольку объёмы жилищного строительства не падали, то не уменьшалось и число работающих в нашем регионе застройщиков. Никто из них пока с рынка не ушёл.

НОВЕЛЛЫ ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВ

Однако в будущем их количество, по мнению Вадима Тесёлкина, может измениться. Связан это будет с некоторыми законами, которые рассматриваются в Госдуме.

- Возможно, вводятся новые требования к долевому строительству. В частности, минимальный размер уставного капитала привязывается к площади всех возводимых им объектов долевого строительства. К примеру, если застройщик намерен построить 100 тысяч квадратных метров, уставной капитал его должен быть не менее 150 миллионов рублей. Сумма может быть другой, она зависит от цены «квадрата». Однако в любом случае она будет достаточно велика для Тамбова, и не каждая фирма сможет такому условию соответствовать. Мелкие компании будут вынуждены уйти с рынка, - утверждает Вадим Тесёлкин.

К слову, Госдума и другие поправки в ФЗ-214, который регулирует долевое строительство.

Создаётся единый реестр застройщиков. Порядок его ведения будет установлен правительством.

Увеличивается объём обязательной информации, которую застройщики обязаны включать в проектную декларацию для размещения в интернете.

Положения законодательства о долевом строительстве теперь будут распространяться не только на отдельные дома, но и на блочную застройку.

Вводится механизм привлечения средств через специальные эскроу-счета в банках. Застройщику деньги дольщика будут перечислены только после того, как последний получит квартиру.

Может быть создан компенсационный фонд за счёт взносов застройщиков. Хотя размер отчислений не должен превышать одного процента от стоимости строительства, сумма получается всё равно далеко не маленькая.

Некоторые поправки касаются рекламы. О них наша газета недавно писала, и повторяться едва есть смысл.

- В 2017 году мы ждём большого изменения законодательства о долевом участии. Не исключаю даже, что в будущем его вообще упразднят, ведь оно существует только в России, - заключил Вадим Тесёлкин.

СБЕРКАССЫ ВМЕСТО БАНКОВ?

Последнее, на взгляд автора этих строк, случится вряд ли. В Германии, Восточной Европе, Казахстане, Китае и многих других странах вместо долевого строительства запущена накопительная ипотека, там действуют частично финансируемые государством строительные сберкассы. У нас же их организовать не получилось из-за сопротивления банков и их лоббистов в правительстве…

Андрей ХВОРОСТОВ.

Комментарии — 0

АКТУАЛЬНОЕ

Тамбовская жизнь в cоцсетях