На вопросы отвечает начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Тамбовской области Светлана Пальчикова.
— В каком случае часть здания может являться объектом кадастрового учёта?
— Часть здания является объектом кадастрового учёта в случае передачи такой части в аренду. Кадастровый учёт такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания (часть 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ).
В данном случае вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами должен быть представлен технический план в отношении части здания. В случае, если технический план в отношении части здания не представлен, кадастровый учёт данной части не осуществляется.
Договор аренды на такой объект регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости, за исключением случая, когда указанная часть здания ранее была снята с кадастрового учёта в связи с прекращением обременения. В данном случае органом регистрации прав будет использован технический план, представлявшийся ранее в отношении указанной части здания, если не изменилось местоположение границ указанной части здания.
— Вправе ли заинтересованное лицо поставить земельный участок на кадастровый учёт как ранее учтённый на основании выписки из похозяйственной книги?
— Внесение в ЕГРН сведений о земельном участке может быть осуществлено на основании выданной органом местного самоуправления выписки из похозяйственной книги.
В силу ч. 4 статьи 69 Закона № 218-ФЗ технический учёт или государственный учёт объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (до 01.03.2008), признаётся юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтёнными объектами недвижимого имущества.
Таким образом, если источником сведений о ранее учтённом земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, является похозяйственная книга, внесение в ЕГРН сведений о ранее учтённом земельном участке может быть осуществлено на основании выданной органом местного самоуправления выписки из похозяйственной книги.
Следует подчеркнуть, что выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок выдаётся только в том случае, если земельный участок был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства.
— Требуется ли при государственном кадастровом учёте и государственной регистрации права на здание, ранее поставленного на кадастровый учёт как объект незавершённого строительства, представление заявления о снятии с кадастрового учёта объекта незавершённого строительства?
— В соответствии с частью 8 статьи 40 Закона № 218-ФЗ снятие с государственного кадастрового учёта объекта незавершённого строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав в отношении его были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на здание, сооружение, созданные в результате завершения строительства этого объекта, или на все помещения, машино-места в них без соответствующего заявления.
Таким образом, представление заявления о снятии объекта незавершённого строительства с кадастрового учёта не требуется.
— Кто имеет право на обращение с заявлениями об учёте изменений основных характеристик объектов недвижимости?
— В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 15 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учёт в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости, за исключением случая изменения основных характеристик объекта недвижимости в результате проведённой реконструкции на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В данном случае с заявлением обязан обратиться уполномоченный орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 19 Закона № 218-ФЗ.
С заявлением об уточнении местоположения границ земельного участка лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или в безвозмездное пользование (если договор аренды или договор безвозмездного пользования заключён на срок более пяти лет).
С заявлением об уточнении местоположения границ земельного участка, принадлежащего заказчику кадастровых работ на праве собственности, на праве постоянного бессрочного пользования и на праве пожизненного наследуемого владения, аренды и безвозмездного пользования сроком более пяти лет, может обратиться кадастровый инженер, выполнявший кадастровые работы на основании договора подряда, который предусматривает условие о возможности подачи документов в орган регистрации прав.
— В каких ещё случаях с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учёта может обратиться кадастровый инженер?
— Обязательным условием, при котором документы в орган регистрации прав могут быть представлены кадастровым инженером, является наличие заключённого с заказчиком кадастровых работ договора подряда, в котором должно содержаться условие о возможности подачи кадастровым инженером документов в орган регистрации.
Также важно отметить, что кадастровый инженер может подать документы, если кадастровые работы выполнялись в связи с:
- образованием земельного участка, принадлежащего заказчику на праве собственности, на праве постоянного бессрочного пользования и на праве пожизненного наследуемого владения;
- со сносом (уничтожением) объекта капитального строительства, если заказчиком выступает собственник, наследник собственника такого объекта, либо собственник земельного участка на котором располагался объект капитального строительства, если собственник объекта ликвидирован или умер;
- строительством объекта капитального строительства при отсутствии требования о выдаче разрешения на строительство и заказчиком выступает правообладатель земельного участка.
— Какие документы должны быть представлены кадастровым инженером при подаче им заявления в орган регистрации прав?
— Во-первых, помимо документов, являющихся основанием для осуществления кадастрового учёта (межевого плана, технического плана, акта обследования) необходимо представить договор подряда. В случае, если договор подряда был заключён юридическим лицом, к документам должна быть приложена справка с места работы, подтверждающая, что кадастровый инженер, выполняющий кадастровые работы, является работником юридического лица. Также должен быть приложен акт о приёмке заказчиком результатов кадастровых работ и его согласии с содержанием подготовленных по результатам таких работ документов.
— Каков порядок снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учёта?
— С государственного кадастрового учёта может быть снят объект недвижимости, прекративший своё существование. Документом-основанием для снятия объекта недвижимости с кадастрового учёта является акт обследования, подготовленный кадастровым инженером в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершённого строительства. Он подтверждает этим документом факт гибели или уничтожения объекта недвижимости.
Чтобы снять с кадастрового учёта здание, сооружение или объект незавершённого строительства, с заявлением может обратиться:
- собственник такого прекратившего существование объекта недвижимости;
- собственник земельного участка, на котором был расположен прекративший существование объект, если собственник такого объекта недвижимости ликвидирован или умер;
- принявший наследство наследник физического лица, которому принадлежал прекративший существование объект недвижимости;
- орган государственной власти или орган местного самоуправления, если собственник прекратившего существование объекта недвижимости и земельного участка, на котором он был расположен, ликвидирован или умер и право на данный объект недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица), или если такой объект недвижимости не имел собственника, или если таким зданием является многоквартирный дом.
— Распространяется ли на дома блокированной застройки порядок создания и упрощённый порядок государственного кадастрового учёта и государственной регистрации, предусмотренный для объектов индивидуального жилищного строительства?
— Законодательством Российской Федерации не предусмотрено случаев, при которых не требуется подготовка проектной документации при строительстве объекта недвижимости, указанного в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК, т.е. дома блокированной застройки.
Кроме того, для строительства домов блокированной застройки требуется получение разрешения на строительство.
В связи с этим, строительство или реконструкция домов блокированной застройки осуществляется по общим правилам, предусмотренным Градостроительным кодексом Российской Федерации. Упрощённый порядок осуществления строительства или реконструкции, предусмотренный для жилых или садовых домов, а также осуществления кадастрового учёта и (или) регистрации прав в отношении домов блокированной настройки не распространяются.
— Является ли обязательным установление границ земельного участка перед совершением сделки с земельным участком?
— Законодательство Российской Федерации не содержит обязательного требования по установлению границ земельного участка.
Однако, как показывает практика, отсутствие точно определённых границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. Проведение межевания, по результатам которого в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) будут внесены точные границы участка, поможет собственникам земельных участков защитить свои права и сведёт к минимуму возникновение земельных споров.
При проведении межевания обязательной является такая процедура, как согласование местоположения границ земельного участка с правообладателями смежных земельных участков. В ходе данной процедуры правообладатели смежных участков, подтверждая своё согласие с границами, должны подписать акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.
Результатом проведения межевания является межевой план, подготовленный кадастровым инженером, записанный на CD-диск.
Межевой план, представленный собственником земельного участка вместе с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учёта, будет являться основанием для внесения сведений о границе земельного участка в ЕГРН.
Таким образом, проведя работы по установлению границ, собственник земельного участка может обезопасить себя на будущее, заручившись подписями соседей в официальном документе, согласно которому сведения о границах будут внесены в ЕГРН. Такое согласование в дальнейшем можно будет оспорить только в суде.
Ну и, конечно, при покупке земельного участка ценность его возрастает, если в отношении земельного участка установлены границы. Это позволит покупателю приобрести не «кота в мешке» в виде абстрактного земельного участка (тем более если земельный участок продаётся не обработанным и без строений), а в виде чёткого объекта недвижимости с точной площадью, с точными параметрами длины и ширины участка, в том числе обозначенными и на местности и в реестре недвижимости.
— Будет ли являться основанием для приостановления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права объекта капитального строительства, построенного на земельном участке, входящем в зону затопления?
— 14.03.2022 вступили в силу изменения в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым при проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав в отношении объектов капитального строительств, расположенных в границах зон затопления, подтопления, проверка на предмет обеспечения инженерной защиты таких объектов и (или) территорий, на которых они расположены, государственным регистратором прав не осуществляется.
Таким образом, данное обстоятельство не является основанием для приостановления.
— В каких случаях можно построить жилой дом на земельном участке сельскохозяйственного назначения и будет ли распространяться упрощённый порядок осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права на так называемые «фермерские дома»?
— 01.03.2022 года вступил в силу Федеральный закон от 2 июля 2021 г. « 299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», так называемый Закон «О фермерских домах».
С 01.03.2022 года фермерам разрешено строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения, в том числе занятых сельскохозяйственными угодьями, но с определёнными ограничениями (статья 11 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее — Закон № 74-ФЗ) дополнена пунктом 4).
Так, чтобы защитить земли сельскохозяйственного назначения от массовой застройки жилыми домами, Закон «О фермерских домах» предусматривает ряд таких ограничений, как:
- допускается строительство только одного дома с количеством этажей не более трёх;
- общая площадь «фермерского» дома не должна превышать 500 кв. м;
- площадь застройки под «фермерским» домом не должна быть более 0,25% от площади земельного участка.
Разделение земельного участка, на котором расположен «фермерский» дом на несколько участков не допускается.
Законом субъекта Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых запрещено строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения (п. 5 ст. 11).
Возведение жилых домов на земельных участках сельскохозяйственного назначения допускается только в случае, если владелец земельного участка занимается фермерской деятельностью в соответствии со статьёй 1 Закон № 74-ФЗ и зарегистрирован в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства.
Часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» изменена.
Теперь упрощённый порядок осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права будет распространяться и на жилые дома, созданные на земельных участках, предназначенных для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, т.е. «фермерские» дома, созданные на землях сельскохозяйственного назначения.
При этом созданный «фермерский» дом должен соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации:
- отдельно стоящее здание;
- количество надземных этажей — не более чем три;
- высота — не более двадцати метров.
здание:
- должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
- не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.
— Каков порядок осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства?
— Согласно положениям части 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) до 01.03.2026 государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК), жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, осуществляются на основании:
- технического плана, подготовленного на основании проектной документации (при её наличии) или декларации об объекте недвижимости (формы технического плана, декларации об объекте недвижимости, требования к подготовке таких документов и состав содержащихся в них сведений утверждены приказами Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, от 04.03.2022 № П/0072);
- правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен жилой или садовый дом (представление которого в орган регистрации прав не требуется, если право собственности заявителя на этот земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости).
Для целей выполнения кадастровых работ — подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома, осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на указанные объекты до 01.03.2031 не требуется наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Порядок осуществления учётно-регистрационных действий, установленный частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, может применяться в отношении жилого или садового дома, независимо от того когда было осуществлено строительство объекта капитального строительства, было или не было получено ранее разрешение на строительство, направлено или не направлено уведомление о планируемом строительстве или реконструкции указанных объектов и какое уведомление уполномоченного органа получено в этом случае застройщиком.
Застройщик (правообладатель соответствующего земельного участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять жилой или садовый дом, в упрощённом порядке в соответствии с частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ или в уведомительном порядке в соответствии со статьей 51.1 и частями 16—21 статьи 55 ГрК.
— Обязан ли государственный регистратор осуществлять проверку обоснованности местоположения уточнённых границ земельного участка?
— При уточнении границ земельного участка в межевом плане кадастровым инженером должно быть приведено обоснование местоположения уточнённых границ земельного участка.
С 01.07.2022 в связи с вступившими в силу изменениями в статью 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учёта, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточнённого земельного участка, государственным регистратором прав не осуществляется.
При этом такое уточнение местоположения границ земельного участка не должно приводить к нарушению условий, указанных в пунктах 32 и 32.1 части 1 статьи 26 218-ФЗ, т.е. уточнённая площадь земельного участка не должна быть больше площади, указанной в ЕГРН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, указанной в ЕГРН, либо в случае уточнения сведений о местоположении границ и площади земельного участка на основании карты-плана территории такая площадь будет меньше площади, указанной в ЕГРН, более чем на десять процентов, за исключением случая, предусмотренного частью 5 статьи 42.8 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (при выполнении комплексных кадастровых работ, отсутствие возможности соблюдения требований по площади и наличие письменного согласия правообладателя земельного участка с результатами комплексных кадастровых работ).
— Каким образом собственник земельного участка может изменить вид разрешённого использования?
— В соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков выбираются самостоятельно правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласования.
Виды разрешённого использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.
Территориальные зоны устанавливаются Правилами землепользования и застройки, которые принимаются органами местного самоуправления. Правила землепользования и застройки включают в себя градостроительные регламенты, которыми устанавливаются в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешённого использования земельных участков.
Правила землепользования и застройки подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети «Интернет». Размещаются на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети «Интернет» (ч. 3 ст. 32 ГрК РФ).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно выбрать вид разрешённого использования своего земельного участка из тех видов, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки применительно к территориальной зоне, в границах которой находится его земельный участок и обратиться в орган регистрации прав с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учёта в связи с выбором им вида разрешённого использования земельного участка.
— Существуют ли какие-либо особенности подготовки технического плана в отношении линейного объект в случае его реконструкции, которая предусматривает изменение только части линейного объекта?
— При осуществлении реконструкции линейного объекта, если такая реконструкция предусматривает изменение участка (участков) или части (частей) линейного объекта технический план подготавливается на основании проектной документации, содержащей сведения о линейном объекте и подготовленной в связи с реконструкцией соответствующих участка (участков) или части (частей) линейного объекта.
При этом допускается указание в техническом плане координат характерных точек контура линейного объекта только в отношении реконструированных участка (участков) или части (частей) (ч. 18 ст. 24 Закона № 218-ФЗ).
