Вступившая с марта 2025 года норма, требующая обязательное межевание земли при заключении различного рода сделок, увеличила фокус внимания на процедуры в том числе оформления земельных участков по гаражами.
Процедуры формирования земельных участков под гаражами можно условно разделить на два варианта.
Первый вариант является упрощенным и распространяется на случаи, когда возможно применение «гаражной амнистии». Основной критерий упрощенного оформления земельного участка под гаражом - это строительство гаража до 31.12.2004 и подтверждение отвода земельного участка ранее.
В данном случае упрощение процедуры заключается в том, что первоначальное описание формируемого земельного участка готовится в виде схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
В дальнейшем такая схема должна быть представлена в орган местного самоуправления, утверждена им и после утверждения в соответствии с подготовленным кадастровым инженером межевым планом осуществляется государственный кадастровый учет такого земельного участка.
Сложнее ситуация будет обстоять если при оформлении земельного участка под гаражом «гаражная амнистия» не применима, то есть если гараж построен после 31.12.2004. В данном случае упрощенная процедура как исключение из общего правила не может быть применена, и земельный участок под гаражом предстоит образовывать в соответствии с общей нормой Земельного кодекса РФ.
В соответствии с Земельным кодексом РФ образование земельных участков, в том числе из земельного участка, предоставленного для размещения гаражей в границах территории гаражного назначения, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
Законом о гаражных объединениях под территорией гаражного назначения понимается территория, в границах которой расположены земельные участки, на которых размещены гаражи, использование которых осуществляется для собственных нужд граждан, и (или) земельные участки, предоставленные или иным образом выделенные, приобретенные для размещения таких гаражей, а также земельные участки общего назначения. Простыми словами территория гаражного назначения — это нынешние территории ГСК.
Таким образом, общей нормой Земельного кодекса РФ об образовании земельных участков предусмотрено формирование земельных участков в ГСК через подготовку проекта межевания территории.
Только после подготовки проекта межевания территории на весь массив ГСК и утверждения его органом местного самоуправления или органом власти, возможно будет поставить на государственный кадастровый учет земельный участок под конкретным гаражом.
Разница между схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории и проектом межевания территории заключается в том, что в последнем случае межевание проводится в отношении всех земельных участков ГСК, включая, при наличии таковых, и земли общего пользования, и сложной и длительной процедурой согласования проекта межевания территории, установленной Градостроительным кодексом РФ.
И еще одним существенным отличием первого и второго варианта является то, что при оформлении земельного участка под гаражом в рамках «гаражной амнистии» земельный участок будет предоставлен в собственность органом местного самоуправления бесплатно.
При общем же порядке оформления земельного участка бесплатное предоставление не всегда возможно в соответствии с действующим законодательством.
Вместе с тем, упрощенный порядок является исключением из правила и срок его применения ограничен. «Гаражная амнистия» действует до 1 сентября 2026 года. После указанной даты сформировать и оформить земельный участок под гаражом будет возможно только через подготовку проекта межевания территории ГСК.
Как отмечает полномочный представитель Ассоциации СРО «Объединение профессионалов кадастровой деятельности» в Тамбовской области, член Общественного совета при Управлении Росреестра по Тамбовской области Сергей Желябов, введенная норма закона об оформлении земельных участков в гаражно-строительных кооперативах только через подготовку проекта межевания территории значительно усложнила эту процедуру, но с другой стороны, она направлена на целостное упорядочение объектов недвижимости на территориях ГСК.
—Рекомендую всем собственникам и пользователям гаражей задуматься о необходимости оформления земли и воспользоваться упрощенным порядком, так как до окончания действия «гаражной амнистии» остается чуть больше года, — подчеркивает он.
Ирина Бирюкова,
начальник отдела государственной регистрации недвижимости №2 Управления Росреестра по Тамбовской области
