Кадастровый учет и государственная регистрация прав могут быть приостановлены

Государственная регистрация недвижимости – процесс сложный, требующий пристального внимания не только со стороны специалистов Росреестра, но и собственников недвижимого имущества. Сделка с недвижимостью или же постановка на кадастровый учет земельного участка могут быть приостановлены государственным регистратором. Что может послужить причиной приостановки или отказа в государственной регистрации прав и кадастровом учете, в какие сроки можно устранить выявленные нарушения рассказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Тамбовской области - Светлана Львовна Макушкина.

- Государственная регистрация прав проводится в сроки, установленные законом. Если говорить о кадастровом учете- это семь рабочих дней, если говорить о государственной регистрации прав – это девять рабочих дней. Принятие решения о приостановлении государственным регистратором, либо, тем более, об отказе в государственной регистрации - это крайняя мера. Она применима только тогда, когда в установленный срок документы, необходимые для проведения кадастрового учета и регистрации прав, в полном объеме не представлены.

В тот срок, который он установил для государственной регистрации, регистратор при обнаружении каких-либо недостатков в пакете документов оперативно связывается с заявителем, доводит устно до него информацию в чём проблема и называет сроки, в течение которых заявитель эти проблемы может устранить, не прибегая к процедуре приостановления.

В случае, если все-таки не удалось заявителю устранить причины, препятствующие приостановлению, то государственный регистратор принимает соответствующе решение и в письменном виде направляет заявителю уведомление о приостановлении с указанием причин и сроков такого приостановления.

Если говорить о Тамбовской области, то доля принимаемых таких решений о приостановлении государственным регистратором составляет около шести процентов. Это цифра небольшая по сравнению с общероссийскими показателями. А если говорить о доле отказов, которая выносится государственными регистраторами, то эта цифра составляет всего один процент, т.е. практически все обращения, направляемые к нам за оказанием государственных услуг Росреестра, заканчиваются положительно в тот или иной установленный законом срок.

- Прежде всего, кадастровый учет – это внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) пока только сведений об объекте, о его характеристиках. Основным документом для внесения таких сведений в ЕГРН является: если мы говорим о земельном участке – межевой план такого участка, если же мы говорим об объекте капитального строительства, либо о помещении, - это технический план такого объекта недвижимости. Эти документы составляются кадастровым инженером. Именно несоответствие этих документов, либо ошибки в них, являются основной причиной для проведения государственного кадастрового учета.

К сожалению, заявитель на качество и содержание этих документов повлиять не может, потому что они изготавливаются не им, а кадастровым инженером. Но взаимодействие у нас с кадастровыми инженерами в этом плане налажено. В установленные сроки государственный регистратор связывается с кадастровым инженером и на профессиональном языке объясняет, что нужно исправить, чтобы заявитель смог оперативно донести поправленный документ.

Если говорить об иных причинах, связанных с земельными правоотношениями, то это отсутствие акта согласования границ земельного участка. Существую разные причины отсутствия такого согласования: это земельные споры, когда соседи не могут договориться о границе; ситуации, когда не известно местонахождения соседа; судебные споры и ряд других причин. Внесение в ЕГРН сведений при отсутствии необходимых согласований о границах земельного участка недопустимо и это является основанием для приостановления государственного кадастрового учета.

Следующее основание для приостановления вытекает из другого – это пересечение границ земельных участков. Что же это? Кадастровый инженер провёл кадастровые работы: установил границы, установил координаты этого земельного участка. Поступают эти документы в виде межевого плана в Росреестр. При нанесении этих координат на карту России мы устанавливаем, что по какой-либо причине границы участка, который заявляется к регистрации, пересекаются с уже ранее установленными и внесенными в ЕГРН границами другого земельного участка. Причины этому могут быть разные: это и качество выполнения геодезических и кадастровых работ как в отношении предыдущего земельного участка, так и в отношении заявляемого земельного участка; это и наличие какого-либо спора в пользовании земельными участками. Споры о земле, споры о границах – они были, есть и, наверное, будут. Таким образом, внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка, пресекающегося с другим участком, также недопустимо и является основанием для проставления.

Говоря об объектах капитального строительства, о зданиях, то основной причиной для приостановления кадастрового учёта при строительстве таких зданий сводится к тому, что нарушаются правила постройки. Например, при кадастровом

учёте построенного здания вдруг выясняется, что границы этого здания входят в границу зоны с особым использованием – охранной зоны газопровода, или охранной зоны линий электропередач, или водоохранной зоны. Строительство в таких зонах объектов капитального строительства сопряжено с получением ряда согласий определенных организаций. Так вот отсутствие такого согласия тоже зачастую является основанием для приостановления.

При желании наших граждан улучшить свой быт, жилищные условия в части возведения пристроек, кухонь, навесов, вроде бы и нет споров с соседями, а наоборот, есть согласие. Но в случае, если на это не было получено соответствующее разрешение, не была проведена процедура уведомления органов местного самоуправления о реконструкции таких жилых домов путем пристроек, то когда речь заходит об оформлении этой пристройки, о внесение в ЕГРН изменений по площади объектов недвижимости, в частности жилых домов, наши заявители сталкиваются с процедурой приостановления кадастрового учёта.

- Прежде всего хочу обратить внимание, что есть две ситуации, при которых такое согласование не требуется. Первая ситуация, это если границы земельного участка граничат с городскими землями (если мы говорим, например, о г. Тамбове). Вторая ситуация, это когда граница смежного участка уже установлена соседом в действующей системе координат и такие сведения уже внесены в ЕГРН.

В остальных ситуациях работает кадастровый инженер. Он выясняет, что окружает ваш земельный участок, используя сведения Государственного фонда данных полученных в результате землеустройства. (эти сведения он получает в Управлении Росреестра по Тамбовской области), использует сведения реестра недвижимости - ЕГРН. Также у кадастрового инженера есть право запросить информацию не только о том, кому это участок принадлежит, но и об адресе проживания этого собственника. Это нужно для того, чтобы кадастровый инженер направил такому собственнику уведомление с предложением прийти и согласовать границу того земельного участка, границы которого на сегодняшний день устанавливаются. Ждёт один месяц. Если к кадастровому инженеру никто не обратился и не возразил, то такая граница считается установленной.

Если собственник не известен, нет сведений о нём в ЕГРН, не понятно кому он принадлежит, то тогда есть процедура публикации в СМИ кадастровым инженером информации о том, что проходит формирование границ такого-то земельного участка и предлагает заинтересованным лицам в течение месяца обратиться к нему, для того, чтобы согласовать или выразить свои возражения. Если в течение месяца этого не происходит, то граница считается согласованной.

Соответствующие отметки и информацию о проделанной кадастровым инженером работе по согласованию границ он отражает в межевом плане земельного участка.

- Государственная регистрация прав на недвижимое имущество заканчивается тем, что в ЕГРН вносятся сведения о том, кто на сегодняшний день является его собственником. Спектр оснований и документов для возникновения права собственности довольно широк. Это и купля-продажа, и строительство, и наследство, и судебные решения.

Во-первых, отмечу, что основанием для приостановления государственной регистрации прав на имущество зачастую встречаются банальные ошибки: опечатки в фамилии, имени и отчества, паспортных данных, характеристиках объекта. Это приводит к противоречию сведений, которые представлены в документах, которые сдаются на регистрацию, и тем, которые внесены в ЕГРН.

Во-вторых, весомым основанием, с правовой точки зрения, для приостановления является наличие ареста на то имущество, которое является предметом, например, сделки. В этом случае государственный регистратор приостанавливает сделку и начинается работа с судебным приставом-исполнителем по выяснению, является ли такой арест актуальным, не снят ли он, для того, чтобы решить вопрос о возможности проведения сделки с этим объектом недвижимости.

Отмечу, что сейчас Росреестром очень активно ведется работа по внесению в ЕГРН сведений о зонах с особыми условиями использования территорий: охранных зон газопровода, охранных зон линий электропередач, водоохранных зон и зон охраны объектов культурного наследия. Так вот, если при продаже объекта недвижимости, земельного участка в частности, если этот участок полностью или частично входит в такую зону, то он считается обремененным ограниченностью использования этого участка. Поэтому покупатель, приобретая такой земельный участок должен понимать и знать, и это должно быть прописано в договоре, о том, что такой земельный участок имеет некие ограничения. И если в договоре такие ограничения не прописаны, а в ЕГРН эти ограничения есть, то это тоже является основанием для приостановления, для того, чтобы стороны, либо вписали и договорились с такими условиями купить, либо вообще отказались от такой сделки, если покупатель при таких обстоятельствах не согласен покупать такой земельный участок.

То же самое касается зданий, или помещений в них, которые относятся к объектам культурного наследия. Законом определен режим содержания таких объектов недвижимости. Приобретая такое имущество, покупатель должен знать и понимать какое бремя ухода за помещением, либо зданием, на него ложится. Отсутствие в договоре аренды, купли-продажи, дарения и другого вида сделки, информации о том, что недвижимость является объектом культурного наследия, является основанием для приостановления государственной регистрации.

- До недавнего времени, до 1 января 2017 года, это действительно было основанием для приостановления. Но с вступлением в силу Закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 1 января 2017 года требование об обязательном предоставлении согласия супруга (супруги) при регистрации договора купли-продажи имущества, нажитого во время брака, сейчас является необязательным. Но есть важный нюанс. Если такое согласие не представляется, государственным регистратором вносятся сведения в ЕГРН о том, что сделка купли-продажи совершена без необходимого в силу закона согласия супруга (супруги). Если покупатель согласен приобрести потенциально оспариваемое имущество, то наличие такой отметки будет говорить о том, что он – покупатель - не является добросовестным приобретателем. В дальнейшем, если один из супругов захочет оспорить эту сделку, то у его это получится, и имущество будет возвращено в собственность продавца.

Поэтому, не смотря на то, что отсутствие согласия супруга не является основанием для приостановления сделки, а только для внесения отметки в ЕГРН, правовая значимость такого согласия довольно велика. И если покупатель хочет быть уверенным, что в будущем такая сделка не будет никем оспорена, то лучше таким согласием одного из супругов заручиться и предоставить его для государственной регистрации.

- Государственная регистрация недвижимости, переход прав на имущество, совершение сделки – это дело добровольное, и считается сделка заключенной, если стороны окончательно пришли к согласию по всем условиям сделки и при всех обстоятельствах. Поэтому, если одна из сторон сделки по какой-либо причине пожелала приостановить государственную регистрацию, то она может быть приостановлена по заявлению на срок до шести месяцев. Вторая сторона на следующий же день извещается о том, что поступило такое заявление от другой стороны. Далее ждем, когда стороны договорятся окончательно, но не более шести месяцев. В случае каких-то злоупотреблений одной из сторон сделки, связанной именно с переходом права собственности на имущество, то такие ситуации попадают под категорию споров, рассматриваемых в судебном порядке. Обращаю. внимание, что есть нормы по понуждению к регистрации перехода права, если вдруг одна из сторон необоснованно уклоняется от такой регистрации.

- Если решение о приостановлении принимается по инициативе государственного регистратора, то общий срок приостановления составляет три месяца. Если заявитель решил сам приостановить по своей инициативе, для того, чтобы, например, донести какие-либо документы, то в данном случае срок составляет шесть месяцев. Таким образом, общий срок для устранения причин приостановления довольно большой, и за девять месяцев можно решить практически любую проблему.

Обращаю внимание, что как только заявителем устраняются причины, препятствующие государственной регистрации, то государственный регистратор возобновляет процедуру государственной регистрации, не дожидаясь окончания сроков приостановления, и в течение нескольких дней принимает положительное решение.

- Во-первых, сдать документы на кадастровый учет и государственную регистрацию, в том числе и дополнительные документы, можно в любом МФЦ Тамбовской области без привязки к месту нахождения имущества.

Во-вторых, Кадастровой палатой оказываются услуги по выездному приему документов. Эта услуга платная, но может является выходом из сложной ситуации.

В-третьих, подать документы можно и в электронном виде через портал Росреестра, для этого нужно иметь электронную цифровую подпись. Также необходимо учитывать, что несмотря на то, что основной пакет документов был сдан в бумажном виде, дополнительные документы можно подавать в электронном виде.

В-четвертых, если гражданин находится за пределами Тамбовской области, то есть такая услуга как экстерриториальный прием документов. То есть документы по объекту недвижимости, находящемуся на территории Тамбовской области, можно сдать в ближайшем офисе филиала Кадастровой палаты любого другого субъекта Российской Федерации.

- Есть такие причины. Например, заявление представлено о регистрации, но оно не подписано заявителем, или одной из сторон сделки. Это является основанием для возврата полного пакета документов без рассмотрения государственным регистратором, даже не приступая к его анализу.

Другой случай, когда имеется в ЕГРН отметка собственника имущества о том, чтобы без его личного участия не были совершены никакие действия с его объектом недвижимости, а приходит от него заявитель по доверенности. Так вот наличие такой отметки в реестре недвижимости и поступления пакета документов от представителя является основанием для возврата документов без рассмотрения.

Отсутствие государственной пошлины также является одной из причин, когда возвращаются документы без рассмотрения. Государственную пошлину можно оплатить в течение пяти дней с момента подачи заявления. Если информация об оплате пошлины в указанный срок в Росреестр так и не поступила, по истечению пяти дней документы возвращаются также без анализа и каких-либо решений.

В отношении земель сельскохозяйственного назначения ещё одним основанием для возврата документов заявителю без рассмотрения является ситуация, когда в суде идет речь об изъятии таких земель в связи с тем, что установлен факт их использования не по назначению.

- Совершая любую сделку, необходимо выяснить, кто стоит перед вами со стороны продавца. Перед вами должен стоять собственник этого недвижимого имущества, либо лицо, которому собственник доверил по нотариальной доверенности совершать какие-либо действия. Полномочия в этой доверенности должны быть четко и ясно прописаны. Информация о том, кто является собственником того или иного имущества, является открытой. Эта информация может быть предоставлена по заявлению любого лица в виде выписки из ЕГРН. В выписке можно увидеть также сведения о том, обременено ли имущество, или арестовано, или передано в залог, или арендовано. Перед тем как подписать документы, необходимо убедиться в том, что ничего не препятствует вашему решению о покупке недвижимости. Выписку из ЕГРН лучше заказать за несколько дней до совершения сделки. Кто предупрежден, тот вооружен!

Читайте также: Стоимость ОСАГО в Тамбовской области снизилась на 4,7%