Покупка любой недвижимости - это достаточно серьезный шаг. Покупка дачи не исключение.
Чтобы приобретение земли и домика в дальнейшем не принесло покупателю проблем, а позволило лишь насладиться садоводством, нужно на этапе выбора приобретаемых объектов обратить внимание на ряд существенных условий.
1. Самое главное условие при покупке любой недвижимости - убедиться в том, что приобретаемые объекты недвижимости (земля и строение) оформлены надлежащим образом и права на них зарегистрированы в ЕГРН. Если приобретаются и земельный участок, и строение на нем, документы должны быть оформлены на оба этих объекта недвижимости. Купив только земельный участок, на котором стоит строение, бремя оформления в дальнейшем ляжет на собственника участка.
Например, у продавца может отсутствовать право собственности на земельный участок и Вам будет предложено «купить дачу у председателя». Приобретенные в таком порядке объекты недвижимости в дальнейшем будет очень проблематично оформить в установленном законом порядке.
Поэтому, выбрав дачный участок, необходимо у продавца посмотреть его документы и попросить заказать на приобретаемую недвижимость выписки из ЕГРН (информация о ФИО правообладателя относится к информации ограниченного доступа и самый простой способ ее получить – это запросить выписку самим правообладателем).
2. Даже при надлежащим образом оформленных правах на землю и домик необходимо проверить наличие ограничений по отчуждению таких объектов у продавца. Ограничения могут быть как в виде арестов и запретов, внесенных в ЕГРН, так и касаться личности самого продавца, например, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве.
Аресты и запреты можно проверить, запросив ту же выписку из ЕГРН, а наличие возбужденное дело о банкротстве можно проверить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве https://old.bankrot.fedresurs.ru/.
3. В ряде случаев, покупая недвижимость, необходимо заручиться согласием третьих лиц. В частности, при продаже недвижимости, приобретенной в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруги продавца. Отсутствие данного документа не будет помехой при перерегистрации, но повлечет внесение соответствующей отметки в запись о праве, исключить которую будет практически невозможно.
4. Одной из важных характеристик, идентифицирующих земельный участок как объект недвижимости, является наличие в ЕГРН координат местоположения характерных точек границ земельного участка. Покупатель должен знать, проводилось ли межевание земельного участка.
Заказав выписку из ЕГРН об объекте недвижимости можно получить сведения о координатах земельного участка. Кадастровый инженер по указанным в выписке координатам, сможет показать на участке его законные границы.
Исключив на этапе покупки различного рода наложения фактического забора и иных ограждений на участки соседей, и соседские ограждения на приобретаемый земельный участок, можно избежать в дальнейшем земельных споров.
Кроме того, только в отношении земельного участка, имеющего межевание, можно увидеть различного рода ограничения, связанные с вхождением земельного участка в возможные зоны с особыми условиями использования территории, предполагающие определённые запреты на осуществление строительства и ведение хозяйственной деятельности. Такие запреты, можно увидеть также в выписке из ЕГРН «Об объекте недвижимости».
Приобретая земельный участок, в отношении которого межевание и вовсе не проводилось, покупатель рискует в будущем столкнуться с проблемами поиска документа, определяющего границы участка, согласования с соседями границ, и, конечно же, дополнительных трат на проведение межевания, подготовку межевого плана и так далее.
5. Если приобретается незастроенный земельный участок с намерением в дальнейшем возмести на нем какое-либо строение, необходимо выяснить вид разрешенного использования земельного участка. Закон о садоводстве различает два вида разрешенного использования:
- «садоводство» (к которым приравниваются такие виды разрешенного использования как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства»);
- «огородничество» («огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества»).
Если «садовый земельный участок» предполагает возможность осуществления строительства на нем, то на «огородном земельном участке» строительство объектов капитального строительства не допускается.
Приобретая любой объект недвижимости, минимальную информацию, которую можно проверить и на которую обратить внимание, можно получить всего лишь, запросив выписку из ЕГРН. Учитывая ограничения по персональным данным, рекомендуем все же запрашивать выписку самим продавцом, так она будет содержать наиболее полные данные.
Ирина Бирюкова – начальник отдела ведения ЕГРН Управления Росреестра по Тамбовской области
