При совершении сделок с недвижимостью (купля-продажа, дарение, аренда и другое) у граждан зачастую возникает необходимость передачи своих полномочий иному лицу – представителю.
Кроме того, законодательством закреплены случаи, когда заключить сделку может только представитель. В то же время в законе прямо обозначены сделки, которые по своему характеру могут быть совершены исключительно лично – к примеру, составление завещания через представителя не допускается.
В подавляющем же большинстве случаев закон дает право выбора: заключать сделку лично или довериться своему представителю.
Порой возникает вопрос: возможно ли, чтобы у разных сторон сделки был общий представитель?
Разобраться в данном вопросе поможет эксперт Кадастровой палаты Тамбовской области Марина Герасимович.
Потребность в представительстве может появиться по разным причинам. Например, в случае занятости, отсутствия определенных знаний, по причине болезни. Помимо этого, законодательством закреплены случаи, когда заключить сделку может только представитель – речь идет о договорах, в которых стороной является несовершеннолетний ребенок до 14 лет или недееспособный гражданин.
Необходимо понимать, что суть представительства не сводится только лишь к формальным атрибутам, таким, например, как подписать договор от лица доверителя. Если в договоре стоит подпись уполномоченного представителя, это, скорее, должно означать, что представитель согласовал с другой стороной договора все существенные и прочие условия, достиг договоренности по всем вопросам, соблюдая при этом интересы представляемого лица.
Действует ли представитель по доверенности либо исполняет свои полномочия в силу закона – во всех случаях представитель должен заключать договор на максимально выгодных для представляемого лица условиях. Нетрудно понять, что один человек, представляя интересы обеих (противоположных) сторон договора, не может заключить договор на максимально выгодных условиях для каждой стороны.
К примеру, при заключении сделки купли-продажи квартиры, дома, гаража и любой другой недвижимости продавец и покупатель должны договориться о цене имущества и, конечно же, один и тот же представитель со стороны продавца и покупателя в решении этого вопроса справедливо действовать не сможет. Он, так или иначе, будет учитывать интересы кого-то одного: либо продавца, либо покупателя.
Вероятно, именно поэтому законодательством установлен запрет на совершение представителем сделок от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.
Исключением из этого правила является коммерческое представительство, то есть случаи, когда договоры заключаются между индивидуальными предпринимателями или коммерческими организациями. Здесь одно лицо может представлять интересы разных сторон сделки за вознаграждение. В сделках же между гражданами (физическими лицами) такое не допускается.
